冬去春来，中骏穿越周期的底层逻辑-环球微资讯

“中骏又还债了，这一次，是5亿美元”

2023年4月14日，中骏集团发布公告，已汇出4月19日到期美元债的剩余应兑付本息。结合此前3月30日，中骏集团公告提前购回2.07亿美元债，至此，该笔发行规模为5亿美元的美元债将全部兑付完毕。中骏集团2023年内到期的美元债正式“清零”。

(资料图片)

过去一年里，中骏亦经历过资本市场的波动，但始终坚守信用，此次能够偿债5亿美元，无疑有着特殊的意义。它意味着稳健的民营房企，已经顺利度过了最难熬的时刻。

对于中骏，最困难的时候或许已经过去。

提前减压轻装上阵

审慎财务构筑护城河

数据显示，于2022年12月31日，中骏集团总借贷金额同比下降12%，经营性现金流转正为人民币46亿元。净负债率为79.6%，剔除预收款后的资产负债率为67.2%。

波动的周期没有干扰到中骏稳健的财务策略。2022年，中骏境内外的公开债务还了近115亿，数据显示，此次美元债兑付之后，中骏年内仅余8月份5.4亿人民币的境内公司债，偿债压力大幅减少。

如中骏集团高管在内部工作会议所述，“中骏穿越周期，很重要的一点就是债务结构。”自2015年开始，当境内公司债发行放开，房企纷纷申请发行，中骏却保持审慎，已发行债券存量峰值始终控制在不超过40亿。与此同时，中骏集团虽然上市较早，拥有比较好的美元债发行条件，但依然保持审慎，基本保持一年发行一只美元债的节奏，自2019年开始，总计共发行5只美元债，据焦点财经和焦点研究院不完全统计，仅在2019年1月-2021年8月期间，至少有84家房企发行过海外债，涉及415只美元债共计1386亿美元，折算每个企业平均发行4.9只美元债，中骏的发债数量刚够上行业的平均水平。

多年来，坚持高度审慎并自律的财务策略几乎已是刻在中骏之上的标签，其也因此获得了机构和监管的认可。伴随着供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展的政策落地，中骏集团于2022年末至今成功落地多家银企合作，累计获得授信超430亿，并于今年1月作为第9家民营房企顺利发行15亿元中票。

“一体两翼”穿越周期

民营房企坚守信用第一阵营

据克而瑞数据统计，在2023年一季度，中骏集团实现合约销售金额114.68亿元，其中，权益销售金额95.9亿元，权益金额行业排名稳定在前30。

随着高能级城市的率先回暖与信心的修复，市场已经开始期待一个更具成色的春天。对于进入不惑之年的中国房地产市场来说，其发展模式的变革也将进入深水区。

2017年，中骏集团提出“一体两翼”战略，以地产开发为“一体”，购物中心和长租公寓为两翼，通过差异化竞争力拿地。这种综合开发需要沉淀资金、培育期长，从彼时来看，赚钱速度远不如卖房，但中骏选择了长期主义。

如今，在行业深度调整期，“一体两翼”模式却带来三点好处：其一，一体两翼拿地成本低，开发毛利率较高，随着规模逐渐增大，能拉高整体的毛利率；其二，由于中骏商业物业的位置较好，在调控期当房企面临银行、信托等传统融资方式推动不畅的时候，还有望通过房地产信托投资基金（REITs）、不动产私募基金、股权合作等模式实现变现，减少资金压占；其三，每年收租带来稳定现金流入，成为业绩稳定器；这些助力中骏穿越周期，也为中骏穿越周期之后的后续发展，提供更大的空间。

2022年，中骏集团的经营性收入为17.64亿，占总收入的6.6%。

据中骏管理层的规划，在2023年，“一体”的地产开发板块将“提升经营的安全边际，构建以现金流及经营质量为导向的商业模式”。聚焦核心市场与优势区域，深耕市场、客户及产品，以进一步突出竞争优势。一季度中骏集团实景呈现了近8000套住宅。

“两翼”方面，中骏将把握发展机遇，着力发展资管模式，降低融资依赖度，并扩大与地产的协同综效。长租公寓已跑通资管模式，中骏商管已签约40个商业物业，预计2023年将新开汕头、花桥、福州三座世界城。

长期主义是个知易行难的命题。过往，中骏坚持审慎的财务策略，布局商业，加码长租公寓，这家习惯“惧者生存”的企业，坚持“长期主义”，最终成功穿越了周期，成为当前市场环境下民营房企坚守信用的第一阵营。未来对于他们，是一个崭新的开局。

以上信息仅供参考，不构成投资建议

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