周一谈市场：市场理性回归 成交不温不火

【 市 场 关 注 】

据人民法院报刊文，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》自2023年4月20日起施行。其中，就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，批复提出，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

4月20日，人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均维持前值不变。自去年8月LPR非对称性下调以来，LPR已经连续8个月保持不变。

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上海2023年第一批次集中土拍收官，总成交金额519亿元，此次土拍引发了房企激烈竞夺，共推出19宗地块，有15宗进入了一次性报价区间。4宗地块底价成交，占比仅2成，而对比2022年，四批次土拍底价成交地块占比分别为6成、4成、7成和7成。值得注意的是，最终19宗地块中，14宗地都被央国企和地方国资竞得，占比超过7成。拿地数量最多的是中铁建、保利发展、象屿、金地、招商蛇口和万科，均为2块。

深圳公布2023年计划供应1200公顷建设用地，其中居住用地计划供应330公顷，占比27.5%，商品住房及公共住房用地205公顷及125公顷，同比各下降4.7%、16.7%。

【 一 周 综 述 】

上周楼市交易再度回落，据上海中原地产数据显示：上周（4.17－4.23）新建商品住宅成交面积14.57万平方米，环比减少9.90%。

上周绝大部分区成交出现明显回落，比如前期支撑全市的青浦，上周虽然还成交2.38万平方米，但成交量出现腰斩。上周全市成交排名第一的是普陀区，成交2.50万平方米，通常该区排名处于中下游位置。松江表现稳定，成交1.76万平方米。另一成交大户嘉定出现大滑坡，上周仅成交7760平方米，而前期成交超过2万平方米。市区成交表现更弱，虹口、黄浦成交面积不超过400平方米，新静安成交刚过600平方米。

从成交结构来看，以改善为主，但有所分化，相对而言，中端改善比重略有下降。从成交前十榜单来看，3-6万元/平方米的首次改善产品占到8个，另外2个为10万+产品，值得关注的是，成交排名第一的就是此类产品。签约量达到2.20万平方米（197套）。另一个10万+产品排名第四，签约39套。上周签约过百套的项目有2个。

由于上周10万+产品发力，带动均价上行，为62717元/平方米，环比上涨23.27%。虽然均价涨幅比较明显，但总体来看，均价依然在合理通道内波动。

上周供应出现小幅回落，入市6个项目，面积为12.46万平方米，环比减少18.64%。从入市产品可以看出，只有2个项目供应量超过2万平方米，另外4个均只有1万多平方米，和以前一次供应超过3万平方米有一定落差。一些项目是最后清盘，因此供应量不多。从入市项目来看，徐汇滨江有2个项目入市，都是10万+产品。

4月以来成交始终不温不火，周度成交量距离合理区间下限有一小段距离，说明前期的反弹已经消耗掉一批购买力。在情绪释放后更能看清楼市真实现状，近期看到个别网红盘没有达到市场预期的意向客户量，而且热点板块比如前滩项目的认筹也没有出现预料中的高积分现象，说明市场在理性回归。在这种理性回归下，买家选择楼盘更倾向产品、价格等基本因素，市场冷热或分化会更明显。

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